Promet nepokretnosti
Promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.
Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnosti koja je u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na datu nepokretnosti.
Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Kada je reč konkretno o zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, to se utvrdjuje ugovorom o prometu nepokretnosti. Ukoliko to nije ugovoreno, primenjuju se pravila koja su predvidjena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Zakon o prometu nepokretnosti jasno definiše šta spada u nepokretnosti:
- zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište),
- zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i
- drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.
Što se tiče samog ugovora o prometu nepokretnosti, da bi proizvodio pravno dejstvo, obavezno se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Ukoliko javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik dužan je da odbije traženu službenu radnju.
Isto tako, ako javni beležnik na osnovu izvršenog uvida u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, javni beležnik je dužan da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.
U suprotnoj situaciji, kada je javni beležnik potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti, dužan je da overen prepis tog ugovora odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti.Osnovni sud vodi posebnu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Posebna evidencija sadrži:– podatke o ugovornicima,
– podatke o nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti, ili
– podatke o ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili (solemnizovali) javni beležnici.
Pravo uvida u posebnu evidenciju imaju svi javni beležnici.
Takođe, javni beležnik koji je potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog ugovora dostavi i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana zaključenja ugovora.
PRAVO PREČE KUPOVINE
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Ukoliko ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Slična je situacija i kada je reč o prodaji poljoprivrednog zemljišta, vlasnik je dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.
Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.
Ponuda mora biti u pismenom obliku.
Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.
Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom.
Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni , prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.
Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.
Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku koji je propisan zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo, takodje, može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava.
Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti.
NIŠTAVOST UGOVORA
Ukoliko je je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima postojanja pritiska i nasilja, odnosno u uslovima i okolnostima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo, dakle ništav je.
- Published in Nekategorizovano
Vršenje roditeljskog prava
Roditelji roditeljsko pravo vrše zajednički i sporazumno kada vode zajednički život.
Takođe, roditelji roditeljsko pravo vrše zajednički i sporazumno i kada ne vode zajednički život ukoliko zaključe sporazum o zajedničkom vršenju roditeljskog prava i ako sud proceni da je taj sporazum u najboljem interesu deteta.
Sta je sporazum o zajedničkom vršenju roditeljskog prava?
Sporazum o samostalnom vršenju roditeljskog prava obuhvata sporazum roditelja o poveravanju zajedničkog deteta jednom roditelju, sporazum o visini doprinosa za izdržavanje deteta od drugog roditelja i sporazum o načinu održavanja ličnih odnosa deteta sa drugim roditeljem.
Dakle, sporazumom o zajedničkom vršenju roditeljskog prava roditelji deteta pismeno se saglašavaju da će roditeljska prava i dužnosti obavljati zajednički, međusobnim sporazumevanjem, koje mora biti u najboljem interesu deteta. Sastavni deo sporazuma o zajedničkom vršenju roditeljskog prava jeste i sporazum o tome šta će se smatrati prebivalištem deteta.
Postoje sledeće situacije kada samo jedan roditelj vrši roditeljsko pravo:
– kada je drugi roditelj nepoznat,
– ili je umro,
– ili je potpuno lišen roditeljskog prava odnosno poslovne sposobnosti,
– jedan roditelj sam vrši roditeljsko pravo kada samo on živi sa detetom, a sud još nije doneo odluku o vršenju roditeljskog prava,
– jedan roditelj sam vrši roditeljsko pravo na osnovu odluke suda kada roditelji ne vode zajednički život, a nisu zaključili sporazum o vršenju roditeljskog prava,
– jedan roditelj sam vrši roditeljsko pravo na osnovu odluke suda kada roditelji ne vode zajednički život, a zaključili su sporazum o zajedničkom ili samostalnom vršenju roditeljskog prava, ali sud proceni da taj sporazum nije u najboljem interesu deteta,
– jedanroditelj sam vrši roditeljsko pravo na osnovu odluke suda kada roditelji ne vode zajednički život ako zaključe sporazum o samostalnom vršenju roditeljskog prava i ako sud proceni da je taj sporazum u najboljem interesu i dužnost da izdržava dete, da sa detetom održava lične odnose i da o pitanjima koja bitno utiču na život deteta odlučuje zajednički i sporazumno sa roditeljem koji vrši roditeljsko pravo.
Pitanjima koja bitno utiču na život deteta smatraju se:
-obrazovanje deteta,
– preduzimanje većih medicinskih zahvata nad detetom,
– promena prebivališta deteta i
– raspolaganje imovinom deteta velike vrednosti.
Naravno, u ovakvim okolnostima obavezno je vršenje nadzora nad vršenjem roditeljskog prava, a koji vrši organ starateljstva. Nadzor moze biti preventivni i korektivni.
Preventivni nadzor nad vršenjem roditeljskog prava obavlja organ starateljstva kada donosi odluke kojima omogućava roditeljima da vrše roditeljsko pravo, a koje su mu stavljene u nadležnost ovim zakonom.
Korektivni nadzor nad vršenjem roditeljskog prava obavlja organ starateljstva kada donosi odluke kojima ispravlja roditelje u vršenju roditeljskog prava.
U obavljanju korektivnog nadzora organ starateljstva donosi odluke kojima:
1. upozorava roditelje na nedostatke u vršenju roditeljskog prava;
2. upućuje roditelje na razgovor u porodično savetovalište ili u ustanovu specijalizovanu za posredovanje u porodičnim odnosima;
3. zahteva od roditelja da polože račun o upravljanju imovinom deteta.
Isto tako, u obavljanju korektivnog nadzora organ starateljstva pokreće i sudske postupke u skladu sa zakonom, kao što je vanparnični postupak lišenja roditeljskog prava.
Lišenje roditeljskog prava
Postoje dve porodičnopravne sankcije čiji je cilj zaštita ličnosti, prava i interesa maloletnog deteta, a to su potpuno lišenje, koja ujedno predstavlja i najtežu meru, i delimično lišenje roditeljskog prava. Pravila i postupak lišenja roditeljskog prava uređen je Porodičnim zakonom i Zakonom o parničnom postupku.
Potpuno lišenje roditeljskog prava
Naime, roditelj koji zloupotrebljava prava ili grubo zanemaruje dužnosti iz sadržine roditeljskog prava može biti potpuno lišen roditeljskog prava.
Ako je reč o zloupotrebi prava iz sadržine roditeljskog prava, to podrazumeva da roditelj:
– fizički, seksualno ili emocionalno zlostavlja dete;
– izrabljuje dete sileći ga na preterani rad, ili na rad koji ugrožava moral,zdravlje ili obrazovanje deteta, odnosno na rad koji je zabranjen zakonom;
– podstiče dete na vršenje krivičnih dela;
– navikava dete na odavanje rđavim sklonostima;
– na drugi način zloupotrebljava prava iz sadržine roditeljskog prava;
Ukoliko je po sredi grubo zanemarivanje dužnosti iz sadržine roditeljskog prava,to podrazumeva sledece situacije:
– ako je napustio dete;
– ako se uopšte ne stara o detetu sa kojim živi;
– ako izbegava da izdržava dete ili da održava lične odnose sa detetom sa kojim ne živi, odnosno ako sprečava održavanje ličnih odnosa deteta i roditelja sa kojim dete ne živi;
– ako s namerom i neopravdano izbegava da stvori uslove za zajednički život sa detetom koje se nalazi u ustanovi socijalne zaštite za smeštaj korisnika;
– ako na drugi način grubo zanemaruje dužnosti iz sadržine roditeljskog prava.
Sudska odluka o potpunom lišenju roditeljskog prava lišava roditelja svih prava i dužnosti iz sadržine roditeljskog prava, osim dužnosti da izdržava dete.
Delimično lišenje roditeljskog prava
Roditelj koji nesavesno vrši prava ili dužnosti iz sadržine roditeljskog prava može biti delimično lišen roditeljskog prava.
Sudska odluka o delimičnom lišenju roditeljskog prava može lišiti roditelja jednog ili više prava i dužnosti iz sadržine roditeljskog prava, osim dužnosti da izdržava dete.
Roditelj koji vrši roditeljsko pravo može biti lišen prava i dužnosti na čuvanje, podizanje, vaspitavanje, obrazovanje i zastupanje deteta, te na upravljanje i raspolaganje imovinom deteta.
Roditelj koji ne vrši roditeljsko pravo može biti lišen prava na održavanje ličnih odnosa sa detetom i prava da odlučuje o pitanjima koja bitno utiču na život deteta.
Sudskom odlukom o potpunom ili delimičnom lišenju roditeljskog prava može biti određena jedna ili više mera zaštite deteta od nasilja u porodici.
Vraćanje roditeljskog prava
Naravno, roditelju se može vratiti roditeljsko pravo kada prestanu razlozi zbog kojih je bio potpuno ili delimično lišen roditeljskog prava.
Kada roditeljsko pravo prestaje?
1. kada dete navrši 18. godinu života;
2. kada dete stekne potpunu poslovnu sposobnost pre punoletstva;
3. kada dete bude usvojeno;
4. kada roditelj bude potpuno lišen roditeljskog prava;
5. kada umru dete ili roditelj.
Roditeljsko pravo ne prestaje roditelju kada njegovo dete usvoji njegov supružnik.
Međutim, roditeljsko pravo se može produžiti i posle punoletstva deteta ako je dete zbog bolesti ili smetnji u psiho-fizičkom razvoju nesposobno da se samo stara o sebi i o zaštiti svojih prava odnosno interesa ili ako svojim postupcima ugrožava sopstvena prava i interese. Vazno je napomenuti da i produženo roditeljsko pravo može da prestane kada prestanu razlozi zbog kojih je roditeljsko pravo bilo produženo.
- Published in Porodično pravo, Nekategorizovano