Likvidacija društva se može sprovesti kada društvo ima dovoljno sredstava za namirenje svih svojih obaveza.

Odluka o likvidaciji

Likvidacija društva pokreće se:

1) jednoglasnom odlukom svih ortaka, odnosno komplementara, ako ugovorom o osnivanju nije drugačije određeno;

2) odlukom skupštine članova društva s ograničenom odgovornošću;

3) odlukom skupštine akcionara.

Registracija i objavljivanje

 

Likvidacija društva počinje danom registracije odluke o likvidaciji i objavljivanjem oglasa o pokretanju likvidacije, u skladu sa zakonom o registraciji.

Postupci u toku i pokretanje stečaja

Pokretanje likvidacije ne sprečava određivanje i sprovođenje izvršenja protiv društva u likvidaciji niti vođenje drugih postupaka koji se vode protiv ili u korist društva u likvidaciji.

Pokretanje likvidacije nema uticaja na podneti predlog za pokretanje stečaja podnet u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj, a poverioci društva u likvidaciji mogu podneti predlog za pokretanje stečaja i tokom trajanja likvidacije iz razloga propisanih zakonom kojim se uređuje stečaj.

Ograničenja isplata članovima društva u likvidaciji

Za vreme likvidacije društva ne isplaćuje se učešće u dobiti, odnosno dividende niti se imovina društva raspodeljuje članovima društva pre isplate svih potraživanja poverilaca.

Likvidacioni upravnik

U odluci o pokretanju likvidacije društvo imenuje likvidacionog upravnika.

Imenovanjem likvidacionog upravnika svim zastupnicima društva prestaju prava zastupanja društva.

Ako društvo ne imenuje likvidacionog upravnika na način predviđen zakonom, svi zakonski zastupnici društva postaju likvidacioni upravnici.

Društvo može imati više likvidacionih upravnika.

Ako društvo ima više likvidacionih upravnika, oni zastupaju društvo zajedno, ako odlukom kojom su imenovani nije drugačije određeno.

Razrešenje i ostavka likvidacionog upravnika

Likvidacioni upravnik može biti razrešen odlukom donetom u skladu sa  zakonom, a istom odlukom mora biti imenovan novi likvidacioni upravnik.

Likvidacioni upravnik može dati i ostavku.

Registracija likvidacionog upravnika

Imenovanje, razrešenje i ostavka likvidacionog upravnika registruju se u skladu sa zakonom o registraciji.

U slučaju iz člana 529. stav 3. Zakona o privrednim društvima, registracija likvidacionog upravnika sprovodi se po službenoj dužnosti u skladu sa zakonom o registraciji.

Ovlašćenja likvidacionog upravnika

Likvidacioni upravnik zastupa društvo u likvidaciji i odgovoran je za zakonitost poslovanja društva.

Likvidacioni upravnik može preduzimati sledeće aktivnosti:

1) vršiti radnje na okončanju poslova započetih pre početka likvidacije;

2) preduzima radnje potrebne za sprovođenje likvidacije, kao što su prodaja imovine, isplata poverilaca i naplata potraživanja;

3) vrši druge poslove neophodne radi sprovođenja likvidacije društva.

 Obaveštavanje poverilaca i prijavljivanje potraživanja

Oglas o pokretanju likvidacije

 

Oglas o pokretanju likvidacije  objavljuje se u trajanju od 90 dana na internet stranici registra privrednih subjekata i sadrži naročito:

1) poziv poveriocima da prijave svoja potraživanja;

2) adresu sedišta društva, odnosno adresu za prijem pošte na koju poverioci dostavljaju prijave potraživanja;

3) upozorenje da će potraživanja poverilaca biti prekludirana ako ih poverioci ne prijave najkasnije u roku od 30 dana od dana isteka perioda trajanja oglasa.

Ako društvo tokom perioda trajanja oglasa o pokretanju likvidacije promeni adresu sedišta ili adresu za prijem pošte, rok od 90  ponovo počinje da teče od dana registracije te promene u skladu sa zakonom o registraciji, a sve do tada prispele prijave potraživanja se smatraju uredno podnetim.

Individualno obaveštenje poznatim poveriocima

 

Likvidacioni upravnik je dužan da poznatim poveriocima koji po ovom zakonu prijavljuju potraživanje uputi i pisano obaveštenje o pokretanju likvidacije društva, najkasnije u roku od 15 dana od dana početka likvidacije društva.

Obaveštenje sadrži naročito:

1) podatak o danu objavljivanja i periodu trajanja oglasa o pokretanju likvidacije;

2) adresu sedišta društva, odnosno adresu za prijem pošte, na koju poverilac dostavlja prijavu potraživanja;

3) upozorenje da će potraživanje poverioca biti prekludirano ako ga poverilac ne prijavi najkasnije u roku od 30 dana od dana isteka perioda trajanja oglasa o pokretanju likvidacije.

Ako društvo tokom perioda trajanja oglasa o pokretanju likvidacije ili navedenog roka za prijavu potraživanja poverilaca promeni adresu sedišta ili adresu za prijem pošte, likvidacioni upravnik je u obavezi da ponovo uputi obaveštenje poznatim poveriocima koji do tada nisu dostavili svoje prijave potraživanja i to u roku od 15 dana od dana registracije te promene u skladu sa zakonom o registraciji.

Poverioci čije je potraživanje utvrđeno izvršnom ispravom i poverioci u vezi sa čijim potraživanjem protiv društva počne da teče parnica do početka likvidacije nemaju obavezu prijavljivanja potraživanja, a njihova potraživanja se smatraju prijavljenim, u skladu sa ovim zakonom.

Prijava potraživanja

Društvo je dužno da sve prispele prijave potraživanja, evidentira u listu prijavljenih potraživanja i da sačini listu priznatih i osporenih potraživanja.

Društvo može, u roku od 30 dana od dana prijema prijave potraživanja, osporiti potraživanje poverioca, u kom slučaju je obavezno da o tome u istom roku obavesti poverioca uz obrazloženje osporavanja potraživanja.

Društvo ne može osporavati potraživanja poveriocima čija su potraživanja utvrđena izvršnom ispravom.

Ako poverilac čije je potraživanje osporeno ne pokrene postupak pred nadležnim sudom u roku od 15 dana od dana prijema obaveštenja o osporavanju potraživanja i u istom roku o tome pisanim putem obavesti društvo, to potraživanje se smatra prekludiranim.

Ako je do trenutka prijema obaveštenja o osporavanju potraživanja poverilac protiv društva već pokrenuo postupak o tom potraživanju pred nadležnim sudom, poverilac nije dužan da pokreće novi postupak po prijemu obaveštenja o osporavanju potraživanja.

Potraživanja nastala nakon pokretanja likvidacije ne prijavljuju se i moraju se namiriti do okončanja likvidacije.
Likvidacioni bilansi i izveštaji, obustava likvidacije i pokretanje stečaja

Početni likvidacioni bilans i početni likvidacioni izveštaj

Likvidacioni upravnik u roku od 30 dana od dana početka likvidacije sastavlja početni likvidacioni bilans kao vanredni finansijski izveštaj u skladu sa propisima kojima se uređuje računovodstvo i revizija, i u istom roku ga podnosi ortacima, komplementarima, odnosno skupštini na usvajanje.

Ortaci, komplementari, odnosno skupština dužni su da donesu odluku o usvajanju početnog likvidacionog bilansa najkasnije u roku od 30 dana od dana kada im je podnet na usvajanje.

Likvidacioni upravnik sastavlja i početni likvidacioni izveštaj koji sadrži:

1) listu prijavljenih potraživanja;

2) listu priznatih potraživanja;

3) listu osporenih potraživanja sa obrazloženjem osporavanja;

4) podatak da li je imovina društva dovoljna za namirenje svih obaveza društva, uključujući i osporena potraživanja;

5) neophodne radnje za sprovođenje likvidacije;

6) vreme predviđeno za završetak likvidacije;

7) druge činjenice od značaja za sprovođenje likvidacije.

Početni likvidacioni izveštaj likvidacioni upravnik sastavlja najranije 90 dana, a najkasnije 150 dana od dana početka likvidacije i u istom roku ga podnosi ortacima, komplementarima, odnosno skupštini na usvajanje.

Ortaci, komplementari, odnosno skupština dužni su da donesu odluku o usvajanju početnog likvidacionog izveštaja najkasnije u roku od 30 dana od dana kada im je podnet na usvajanje.

Usvojeni početni likvidacioni izveštaj registruje se u skladu sa zakonom o registraciji, u roku od 15 dana od dana usvajanja.

Likvidacioni upravnik ne može otpočeti sa plaćanjima radi namirenja poverilaca niti sa isplatama članovima društva pre registracije početnog likvidacionog izveštaja, osim plaćanja obaveza iz tekućeg poslovanja društva.

Godišnji likvidacioni izveštaji

Likvidacioni upravnik u toku likvidacije podnosi godišnje likvidacione izveštaje o svojim radnjama, sa obrazloženjem razloga zbog kojih se likvidacija nastavlja, a nije završena, ortacima, komplementarima, odnosno skupštini na usvajanje, najkasnije u roku od šest meseci po isteku svake poslovne godine.

Godišnji likvidacioni izveštaji registruju se u skladu sa zakonom o registraciji, u roku od 15 dana od dana usvajanja.

Obustava likvidacije

U toku likvidacije društvo odlukom ortaka, komplementara, odnosno skupštine može obustaviti likvidaciju i nastaviti sa poslovanjem.

Odluka se donosi većinom određenom za donošenje odluke o likvidaciji.

Odluka o obustavi likvidacije može se doneti samo u slučaju da je društvo namirilo u potpunosti sve poverioce, nezavisno od toga da li su tim poveriocima potraživanja osporena ili priznata, pod uslovom da nije otkazalo ugovor o radu bilo kom zaposlenom po osnovu likvidacije niti otpočelo sa isplatama članovima društva.

Sastavni deo odluke o obustavi likvidacije je imenovanje zakonskog zastupnika društva.

Sastavni deo odluke o obustavi likvidacije je i izjava likvidacionog upravnika da su svi poverioci namireni u potpunosti i da društvo nije otpočelo sa isplatama članovima društva.

Ako društvo ima više likvidacionih upravnika, oni pomenutu izjavu  daju zajednički.

Odluka o obustavi likvidacije registruje se u skladu sa zakonom o registraciji.

U slučaju obustave likvidacije, potraživanja poverilaca koji nisu prijavili svoja potraživanja i poverilaca čija su potraživanja osporena, a nisu u roku koji predviđa zakon, pokrenuli postupak pred nadležnim sudom, neće se smatrati prekludiranim u smislu ovog zakona.

Dokumenti koji se sastavljaju nakon isplate poverilaca

Nakon isplate poverilaca likvidacioni upravnik sastavlja:

1) završni likvidacioni bilans;

2) izveštaj o sprovedenoj likvidaciji;

3) pisanu izjavu da je uputio obaveštenje svim poznatim poveriocima, kao i da su sve obaveze društva po osnovu potraživanja smatraju prijavljenim izmirene u potpunosti i da se protiv društva ne vode drugi postupci;

4) predlog odluke o raspodeli likvidacionog ostatka društva.

Završni likvidacioni bilans sastavlja se i registruje u skladu sa propisima kojima se uređuje računovodstvo i revizija.

Ortaci, komplementari, odnosno skupština usvaja ove dokumente odlukom o okončanju likvidacije na način propisan zakonom.

Društvo ne može doneti odluku o okončanju likvidacije pre pravnosnažnog okončanja svih postupaka koji za pravnu posledicu mogu imati bilo kakvu obavezu društva i izmirenja svih tih obaveza.

Okončanje likvidacije i odgovornost za štetu

Raspodela likvidacionog ostatka

 

Imovina društva u likvidaciji koja preostane posle izmirenja svih obaveza društva (likvidacioni ostatak) raspodeljuje se članovima društva u skladu sa odlukom o raspodeli likvidacionog ostatka društva.

Ako osnivačkim aktom, odnosno statutom ili jednoglasnom odlukom ortaka, komplementara, odnosno skupštine nije drugačije određeno, raspodela se vrši na sledeći način:

1) ortacima, komplementarima i komanditorima i članovima društva s ograničenom odgovornošću srazmerno njihovim udelima u društvu;

2) akcionarima sa preferencijalnim akcijama koji imaju pravo prioriteta u odnosu na likvidacioni ostatak, a nakon njihove isplate akcionarima sa običnim akcijama srazmerno učešću njihovih akcija u ukupnom broju običnih akcija u društvu.

Komanditori, članovi društva s ograničenom odgovornošću i akcionari koji su u likvidaciji savesno primili isplate dužni su da vrate primljeno ako je to potrebno za namirenje poverilaca društva.

U slučaju spora između članova društva u vezi raspodele likvidacionog ostatka, likvidacioni upravnik odlaže tu raspodelu do pravnosnažnog okončanja spora.

Naknada likvidacionom upravniku

Likvidacioni upravnik ima pravo da mu se nadoknade troškovi koje je imao u sprovođenju likvidacije kao i na isplatu naknade za rad. Naknadu za rad i visinu troškova sprovođenja likvidacije određuju ortaci, komanditori, odnosno skupština, a u slučaju spora ili kada to društvo ne odredi, likvidacioni upravnik može tražiti da nadležni sud u vanparničnom postupku odredi iznos naknade za rad i nadoknade troškova.

U pogledu potraživanja likvidacioni upravnik smatra se poveriocem društva u likvidaciji.

Okončanje likvidacije

Likvidacija se okončava donošenjem odluke o okončanju likvidacije.

Po okončanju likvidacije društvo se briše iz registra privrednih subjekata u skladu sa zakonom o registraciji, a u slučaju akcionarskog društva brisanje se vrši nakon podnošenja zahteva Centralnom registru za ispis finansijskih instrumenata iz registra.

Ako ortaci, komplementari, odnosno skupština ne donesu odluku o usvajanju dokumenata iz člana 540. stav 1. tač. 2), 3) i 4) ovog zakona u roku od 60 dana od dana podnošenja tih dokumenata na usvajanje od strane likvidacionog upravnika, tu odluku može zameniti pisana izjava likvidacionog upravnika o neusvajanju tih dokumenata.

Poslovne knjige i dokumenta društva koje je brisano usled okončanja likvidacije čuvaju se tako da budu dostupni na teritoriji Republike Srbije u skladu sa propisima kojima se uređuje arhivska građa, a ime i adresa lica koje mora imati prebivalište, odnosno sedište na teritoriji Republike Srbije, kome su poslovne knjige i dokumenta povereni na čuvanje, registruju se u skladu sa zakonom o registraciji.

Ako odluku o imenu i adresi lica iz stava 4. ovog člana ne donesu ortaci, komplementari, odnosno skupština, tu odluku može zameniti i pisana izjava likvidacionog upravnika o imenu i adresi tog lica.

Zainteresovana lica imaju pravo na uvid u poslovne knjige i dokumenta brisanog društva o svom trošku.

Ako je nakon brisanja društva iz registra potrebno preduzeti određene radnje u pogledu imovine društva prestalog brisanjem ili druge radnje koje je trebalo preduzeti tokom likvidacije, zainteresovano lice može tražiti da nadležni sud u vanparničnom postupku odredi likvidacionog upravnika sa ovlašćenjem za preduzimanje tih radnji.

Odgovornost likvidacionog upravnika za štetu

Likvidacioni upravnik odgovara za štetu koju pričini u vršenju svoje dužnosti članovima društva i poveriocima društva.

Navedeno potraživanje  zastareva u roku od tri godine od dana brisanja društva iz registra.

Odgovornost članova društva po okončanju likvidacije

Ortaci i komplementari odgovaraju neograničeno solidarno za obaveze društva u likvidaciji i nakon brisanja društva iz registra privrednih subjekata.

Komanditori, članovi društva s ograničenom odgovornošću i akcionari akcionarskog društva odgovaraju solidarno za obaveze društva u likvidaciji i nakon brisanja društva iz registra privrednih subjekata, do visine primljenog iznosa iz likvidacionog ostatka.

Potraživanja poverilaca zastarevaju u roku od tri godine od dana brisanja društva iz registra

Prinudna likvidacija

Razlozi za pokretanje postupka

Prinudna likvidacija pokreće se ako:

1) je društvu pravnosnažnim aktom izrečena mera:

(1) zabrane obavljanja delatnosti, a društvo ne otpočne likvidaciju u roku od 30 dana od dana pravnosnažnosti tog akta;

(2) zabrane obavljanja registrovane delatnosti, a društvo ne registruje brisanje, odnosno promenu te delatnosti ili ne otpočne likvidaciju u roku od 30 dana od dana pravnosnažnosti tog akta;

(3) oduzimanja dozvole, licence ili odobrenja za obavljanje registrovane delatnosti, a društvo ne registruje brisanje, odnosno promenu te delatnosti ili ne otpočne likvidaciju u roku od 30 dana od dana pravnosnažnosti tog akta;

2) u roku od 30 dana od dana isteka vremena na koje je društvo osnovano, a društvo ne registruje produženje vremena trajanja društva ili u tom roku ne otpočne likvidaciju;

3) ortačko društvo, u slučaju smrti ortaka, ostane sa jednim ortakom, a nijedan od naslednika preminulog ortaka ne bude upisan u registar kao član društva u roku od tri meseca od dana pravnosnažnog okončanja ostavinskog postupka, odnosno ortačko društvo iz drugih razloga ostane sa jednim ortakom, a društvu, u roku od tri meseca od dana prestanka svojstva ortaka, ne pristupi nedostajući član ili u tom roku društvo ne promeni pravnu formu ili u tom roku ne otpočne likvidaciju;

4) komanditno društvo, u slučaju smrti komplementara, ostane bez komplementara, a nijedan od naslednika preminulog komplementara ne bude upisan u registar kao član društva u roku od tri meseca od dana pravnosnažnog okončanja ostavinskog postupka, odnosno komanditno društvo iz drugih razloga ostane bez komplementara ili komanditora, a društvu u roku od tri meseca od dana prestanka svojstva člana ne pristupi nedostajući član ili u tom roku društvo ne promeni pravnu formu ili u tom roku ne otpočne likvidaciju;

4a) ako kupac stečajnog dužnika kao pravnog lica ne uplati nedostajući iznos do visine minimalnog osnovnog kapitala u roku od šest meseci od dana obustavljanja postupka stečaja;

5) je pravnosnažnom presudom utvrđena ništavost registracije osnivanja društva u skladu sa zakonom o registraciji ili ništavost osnivačkog akta društva;

6) je pravnosnažnom presudom naložen prestanak društva a društvo u roku od 30 dana od dana pravnosnažnosti presude ne otpočne likvidaciju;

7) društvo ostane bez zakonskog ili privremenog zastupnika, a ne registruje novog u roku od tri meseca od dana brisanja zakonskog, odnosno privremenog zastupnika iz registra privrednih subjekata;

7a) društvo u roku od 30 dana od dana konačnosti akta nadležnog organa kojim je odbačena prijava registracije promene adrese sedišta, ne registruje novu adresu sedišta;

8) društvo u likvidaciji ostane bez likvidacionog upravnika, a ne registruje novog u roku od tri meseca od dana brisanja likvidacionog upravnika iz registra privrednih subjekata;

9) usvojeni početni likvidacioni izveštaj ne bude dostavljen registru privrednih subjekata;

10) društvo ne dostavi nadležnom registru godišnje finansijske izveštaje do kraja prethodne poslovne godine za dve uzastopne poslovne godine koje prethode godini u kojoj se podnose finansijski izveštaji;

11) društvo ne dostavi nadležnom registru početni likvidacioni bilans u skladu sa zakonom kojim se uređuje računovodstvo;

12) u drugim slučajevima predviđenim zakonom.

Obaveštenje i pokretanje postupka prinudne likvidacije

Pre pokretanja postupka prinudne likvidacije, registrator koji vodi registar privrednih subjekata na internet stranici tog registra objavljuje obaveštenje o privrednom društvu kod koga su se stekli razlozi za prinudnu likvidaciju koje u skladu sa odredbom člana 546. stav 2. Zakona o privrednim društvima nije moguće otkloniti.

Obaveštenje se objavljuje na internet stranici registra privrednih subjekata u trajanju od 30 dana.

Pre pokretanja postupka prinudne likvidacije, registrator koji vodi registar privrednih subjekata na internet stranici tog registra objavljuje obaveštenje o privrednom društvu kod koga su se stekli razlozi za prinudnu likvidaciju sa pozivom tom privrednom društvu da u roku od 90 dana od dana objavljivanja tog obaveštenja, otkloni navedene razloge koje je u skladu sa ovim zakonom moguće otkloniti i registruje promene odgovarajućih podataka u skladu sa zakonom o registraciji.

Po isteku gore navedenog roka registrator koji vodi registar privrednih subjekata u slučajevima iz navedenog člana zakona po službenoj dužnosti donosi akt o pokretanju postupka prinudne likvidacije kojim društvo prevodi u status „u prinudnoj likvidacijiˮ i istovremeno objavljuje oglas o prinudnoj likvidaciji na internet stranici registra privrednih subjekata u neprekidnom trajanju od 60 dana.

Oglas iz stava 4. ovog člana sadrži:

1) dan objave oglasa;

2) poslovno ime i matični broj društva;

3) razlog prinudne likvidacije.

Uz poslovno ime društva iz stava 4. ovog člana, dodaje se oznaka: „u prinudnoj likvidaciji“.

Status društva u postupku prinudne likvidacije

 

Od dana objavljivanja oglasa o prinudnoj likvidaciji, organi društva nastavljaju sa radom, a društvo ne može preduzimati nove poslove već samo završavati započete poslove, uključujući i izmirenje dospelih obaveza, kao i plaćanja za tekuće obaveze društva i obaveze prema zaposlenima.

Za vreme prinudne likvidacije društva ne isplaćuje se učešće u dobiti, odnosno dividenda, niti se imovina društva raspodeljuje članovima društva pre brisanja društva iz registra.

Od dana pokretanja postupka prinudne likvidacije svi sudski i upravni postupci u odnosu na društvo koje je u prinudnoj likvidaciji prekidaju se.

Izuzetno ako se u toku postupka prinudne likvidacije:

1) otvori prethodni stečajni postupak – postupak prinudne likvidacije se prekida, a ako se nakon toga odbije predlog za pokretanje stečajnog postupka, odnosno obustavi postupak zbog povlačenja predloga za pokretanje stečajnog postupka, postupak prinudne likvidacije se nastavlja;

2) otvori stečajni postupak – postupak prinudne likvidacije se obustavlja.

Prekinuti postupci mogu se nastaviti nakon brisanja društva iz registra, na zahtev članova, odnosno poverilaca brisanog društva.

Od dana objavljivanja oglasa o prinudnoj likvidaciji društvo ne može registrovati promene podataka u registru privrednih subjekata i Centralnom registru.

Okončanje postupka prinudne likvidacije

Nakon isteka zakonskog roka iz člana registrator koji vodi registar privrednih subjekata, u daljem roku od 30 dana, po službenoj dužnosti donosi akt o brisanju društva i briše društvo iz registra, u skladu sa zakonom o registraciji.

Posledice brisanja društva iz registra u slučaju prinudne likvidacije

Imovina brisanog društva postaje imovina članova društva u srazmeri sa njihovim udelima u kapitalu društva, a u slučaju ortačkog društva koje nema kapital raspodeljuje se na jednake delove između ortaka.

Nakon brisanja društva iz registra privrednih subjekata, članovi brisanog društva odgovaraju za obaveze društva do visine vrednosti primljene imovine.

Izuzetno, kontrolni član društva s ograničenom odgovornošću i kontrolni akcionar akcionarskog društva odgovara neograničeno solidarno za obaveze društva i nakon brisanja društva iz registra.

Potraživanja poverilaca društva prema članovima društva zastarevaju u roku od tri godine od dana brisanja društva iz registra.

Promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.

Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnosti koja je u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na datu nepokretnosti.

Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Kada je reč konkretno o zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, to se utvrdjuje ugovorom o prometu nepokretnosti. Ukoliko to nije ugovoreno, primenjuju se pravila koja su predvidjena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Zakon o prometu nepokretnosti jasno definiše šta spada u nepokretnosti:

• zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište),
• zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i
• drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.

Što se tiče samog ugovora o prometu nepokretnosti, da bi proizvodio pravno dejstvo, obavezno se zaključuje u  obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Ukoliko javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik  dužan je da odbije traženu službenu radnju.

Isto tako, ako javni beležnik na osnovu izvršenog uvida u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, javni beležnik je dužan da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

U suprotnoj situaciji, kada je javni beležnik  potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti, dužan je da overen prepis tog ugovora odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti.Osnovni sud vodi posebnu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Posebna evidencija sadrži:

– podatke o ugovornicima,
– podatke o nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti, ili
– podatke o ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili (solemnizovali) javni beležnici.

Pravo uvida u posebnu evidenciju imaju svi javni beležnici.

Takođe, javni beležnik koji je potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog ugovora dostavi i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana zaključenja ugovora.

PRAVO PREČE KUPOVINE

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.

U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.

Ukoliko ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Slična je situacija i kada je reč o prodaji poljoprivrednog zemljišta, vlasnik je dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.

U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje. 

Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.

Ponuda mora biti u pismenom obliku.

Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.

Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom.

Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni , prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

 

Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku koji je propisan zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo, takodje, može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava.

Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti.

NIŠTAVOST UGOVORA

Ukoliko je je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima postojanja pritiska i nasilja, odnosno u uslovima i okolnostima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo, dakle ništav je.