Promet nepokretnosti predstavlja prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.
Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnosti koja je u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na datu nepokretnosti.
Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Kada je reč konkretno o zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, to se utvrdjuje ugovorom o prometu nepokretnosti. Ukoliko to nije ugovoreno, primenjuju se pravila koja su predvidjena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Zakon o prometu nepokretnosti jasno definiše šta spada u nepokretnosti:
- zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište),
- zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i
- drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.
Što se tiče samog ugovora o prometu nepokretnosti, da bi proizvodio pravno dejstvo, obavezno se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Ukoliko javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik dužan je da odbije traženu službenu radnju.
Isto tako, ako javni beležnik na osnovu izvršenog uvida u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, javni beležnik je dužan da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.
U suprotnoj situaciji, kada je javni beležnik potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti, dužan je da overen prepis tog ugovora odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti.Osnovni sud vodi posebnu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Posebna evidencija sadrži:– podatke o ugovornicima,
– podatke o nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti, ili
– podatke o ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili (solemnizovali) javni beležnici.
Pravo uvida u posebnu evidenciju imaju svi javni beležnici.
Takođe, javni beležnik koji je potvrdio (solemnizovao) ugovor o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog ugovora dostavi i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, u roku od deset dana od dana zaključenja ugovora.
PRAVO PREČE KUPOVINE
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Ukoliko ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Slična je situacija i kada je reč o prodaji poljoprivrednog zemljišta, vlasnik je dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.
Ponuda koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.
Ponuda mora biti u pismenom obliku.
Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.
Ponuda i izjava o prihvatanju ponude mora se učiniti preporučenim pismom.
Ako se imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni , prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.
Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.
Ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku koji je propisan zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo, takodje, može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava.
Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti.
NIŠTAVOST UGOVORA
Ukoliko je je ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima postojanja pritiska i nasilja, odnosno u uslovima i okolnostima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo, dakle ništav je.
